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Die Gutachterausschüsse haben nach § 8 der Wertermittlungsverordnung (WertV) die für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreis- sammlung unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücks- markt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen und Umrechnungs- koeffizienten sowie Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Für den Kreis Minden-Lübbecke (ohne Stadt Minden) hat der Gutachterausschuss Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren ermittelt, die im Grundstücksmarktbericht (kostenplichtiger Teil) veröffentlicht worden sind.
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Liegenschaftszinsen
Der Erwerb sowie die Veräußerung von Gebäuden, die dem Eigentümer nicht vorrangig zur eigenen Nutzung dienen, werden im Wesentlichen von wirtschaftlichen Aspekten und Renditeüberlegungen geprägt. Der Wert dieser Objekte ist also von der zu erzielenden Mieteinnahme abhängig. Die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Kapitals spiegelt sich im Liegenschaftszins wider. Dieser wird auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise bebauter Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens unter Berücksichtigung der Jahresreinerträge und einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer abgeleitet. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Seine Höhe ist abhängig von der regionalen Grundstücksmarktlage, von der allgemeinen wirtschaftlichen Situation und der Lage am Kapitalmarkt. Dabei weicht die Verzinsung von Liegenschaften vom Kapitalmarktzins ab. Die Ursache hierfür liegt darin, dass die Anlage in Grund und Boden langfristig ist und als wert- beständig gilt. Vom Gutachterausschuss sind für folgende Objekte Liegen- schaftszinssätze ermittelt worden:
- Eigentumswohnungen
- Zweifamilienhäuser
- Drei- und Mehrfamilienhäuser
- Gewerbe- und Industrieobjekte (statistisch nicht gesichert)
Marktanpassungsfaktoren
Ein- und Zweifamilienhäuser werden normalerweise nicht unter Rendite- gesichtspunkten gehandelt; der Erwerb dient in der Regel der Eigennutzung. Folglich wird auch der Verkehrswert für derartige Objekte in der Regel auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelt. Dabei wird der Sachwert eines bebauten Grundstücks als Summe aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters, des Unterhaltungszustandes sowie eventuell vorhandener Baumängel und Bauschäden und dem Wert der Außenanlagen berechnet. Das Sachwert- verfahren führt in der Regel nicht unmittelbar zum Verkehrswert. Die Abweichung wird durch Angebot und Nachfrage sowie den objekttypischen Besonderheiten bestimmt. Deshalb ist eine marktgerechte Angleichung des ermittelten Sachwertes zur Verkehrswertableitung überwiegend erforderlich. Die Höhe des Marktanpassungsfaktors wird in der Weise bestimmt, dass die tatsächlich gezahlten Kaufpreise den berechneten Sachwerten gegen- übergestellt werden. Vom Gutachterausschuss sind folgende Marktanpassungs- faktoren ermittelt worden:
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
- Baujahresklasse 2000 bis 2008 (Keine Neubauten)
- Baujahresklasse 1975 bis 1999
- Baujahresklasse 1950 bis 1974
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